취미로 하는 나만의 소송 - ‘주택의 인도’의 의미, 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약

취미로 하는 나만의 소송 열한번째,  ‘주택의 인도’의 의미, 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약에 대해 판례를 통해 알아보겠습니다.

먼저 주택임대차보호법을 다시 설명하면서 출발하겠습니다.

 

 

 

주택임대차 보호법[宅賃貸借保護法 ] 이란?

 

주택의 임대차에 관하여 「민법(民法)」에 대한 특례를 정함으로써 국민의 주거생활 안정의 보장을 목적으로 제정된 법률로 「민법」에 대한 특징 중 가장 중요한 것은, 첫째 대항력의 인정, 둘째 보증금(保證金)에 관한 우선변제권(優先辨濟權)의 인정이다.

우선 대항력(對抗力)이란 제삼자에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 원래 대항력은 공시방법(公示方法, 부동산의 경우 등기, 동산의 경우 인도)을 갖춘 물권(物權)에 인정되는 것인데, 이 법은 등기가 없는 주택임대차에서 임차인(賃借人)의 권리가 채권에 불과함에도 임차인이 주택의 인도 및 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력을 인정하고 있다(제3조 제1항). 대항요건 중 주택의 인도는 주택에 사실상 입주하는 것을 말하고, 주민등록은 전입신고(轉入申告)를 한 때 행해진 것으로 된다. 대항력의 효력으로서, 그 임차주택의 양수인(讓受人, 기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(제3조 제3항). 따라서 임차인이 대항요건을 갖춘 이후에 임대인이 임차주택을 매각한 경우, 임차인은 그 양수인에 대하여 임대차 계약상의 권리를 주장하여 임대차 계약기간 동안 계속해서 임차주택을 점유 사용할 수 있으며, 이의 종료 시 양수인(讓受人)에 대하여 보증금(전세금 포함)의 반환을 청구할 수 있다.

 

우선변제권(優先辨濟權)은 채권자가 「민사집행법(民事執行法)」에 의한 경매(競賣) 또는 「국세 징수법(國稅徵收法)」에 의한 공매(公賣) 등에서 목적물의 환가대금(換價代金)으로부터 후순위 권리자가 기타 다른 채권자보다 우선하여 채권액을 변제받을 수 있는 권리이다. 이 권리는 담보물권(擔保物權)에서 주로 인정되는데, 이 법은 임차인이 앞에서의 대항요건과 함께 임대차 계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에 그 임차권에 이를 인정한다(제3조의 2 제1항). 이는 주택에 이미 저당권 등 담보물권이 설정되어 있음에도 이를 임차한 경우에 실제적 의미를 가진다. 즉 임대차 전에 존재했던 저당권이 실행되는 경우에는 임차인은 그 임차주택의 경락인에 대해서는 위의 대항력이 인정되지 않으므로 경락인의 요구가 있으면 임차인은 퇴거해야 한다. 그런데 앞서 말한 요건이 갖추어진 때에는, 임차인은 선순위의 저당권 다음으로 그 환가대금으로부터 보증금을 우선변제받을 수 있다. 즉 이는 임차주택의 소유자가 바뀌었으나 임차권에 대항력이 인정되지 않기 때문에 새로운 주인의 요구대로 퇴거해야 하는 경우에 보증금이라도 반환받을 수 있도록 하고, 그리하여 다른 주택을 임차할 있도록 하기 위하여 둔 것이다.

그런데 이 제도는 선순위 저당권자의 채권이 임차주택의 환가대금에 육박하는 경우에는 아무런 실효성을 가지지 못한다. 이런 경우 중에서도 특히 보증금이 소액인 경우에, 영세 서민의 주거 안정을 보장하기 위하여 다시 ‘소액보증금 제도(少額保證金制度)’를 두고 있다. 이 제도는 소액보증금 중 일정액의 범위에서는 임대차에 앞서서 설정된 저당권 기타 담보물권·공과금보다 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 것이다.

 

이러한 특권이 인정되는 소액보증금의 범위는 지역에 따라 3개로 나뉘어, 수도권 중 과밀억제권역에서는 임차 보증금액이 2천만 원 이하인 경우, 광역시에서는 1천700만 원 이하인 경우, 그 밖의 지역에서는 1천400만 원 이하인 경우이다. 그리고 이러한 소액보증금의 임차인이 위와 같이 우선변제받는 범위는, 수도권 중 과밀억제권역에서는 6천만 원, 광역시에서는 5천만 원, 그 밖의 지역에서는 4천만 원이다. 다만 임차인의 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(「주택임대차 보호법 시행령(住宅賃貸借保護法施行令)」 제3조, 제4조).

 

그 외에 이 법이 주택 임차인 보호를 위하여 인정하는 제도로는, ① 최단기간의 제한으로서, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(제4조 제1항). 다만 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 차임 증액의 제한으로서, 임대인의 증액 청구는 종전 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(제7조, 시행령 제2조). 다만 이 규정은 임대인이 임차인과 사이에서 기간을 연장하는 경우에 적용되는 것으로서, 따라서 임대인이 종래의 임차인과의 임대차 관계를 종료하고 다른 사람과 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않으므로, 임차인 보호의 실효성은 크지 않다. ③ ‘임차권등기명령제도(賃借權登記命令制度)’로서, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 신청에 의하여 법원의 임차권 등기명령이 내려지면 임차권이 등기되고, 이에 의하여 임차인은 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.

 

이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득하였던 임차인은 이사를 나가거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 상실하더라도 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 보유한다(제3조의 3). 이는 종래에는 대항력 및 우선변제권의 요건으로 앞서 살핀 대항요건이 요구되었기 때문에, 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하여 이사를 하지 못하는 문제점이 있었던 바, 이러한 문제점을 해소하기 위한 것이다. ④ 임차권의 승계 제도로서, 임차인이 임차주택에서 사실상의 혼인관계에 있는 자와 함께 생활하다 사망한 경우 사실상 혼인자는 임차인의 권리(특히 보증금 반환채권)와 의무를 승계한다. 다만 그 승계의 범위는 임차인에게 상속인이 있느냐 여부에 따라 달라지는 바, 상속인이 없는 경우에는 사실상 혼인자가 단독으로 승계하고(제9조 제1항), 상속인이 있고 상속인이 임차인의 사망 당시 그 주택에서 공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 사실상 혼인자는 임차인의 2촌 이내의 친족과 공동으로 승계한다(제9조 제2항).

변천과 현황

1981년 3월 5일 제정되었으며, 그 후 수차례 개정되었다. 이 법은 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 규정하고, 전세에도 이를 준용하도록 되어 있다. 2016년 5월 「주택임대차 보호법」 개정안이 국회를 통과했는데, 전세에서 월세로 전환 시 월차임 전환율의 상한 기준을 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율에서 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 변경하여 임차인의 주거비 부담을 완화하도록 하는 내용이다.

 

「주택임대차 보호법」은 집주인에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 세입자를 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하고자 제정되었다는 점에서 의의를 갖는다.

이 법은 당사자가 강제적으로 적용되는 강행법규이며, 이 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 주택의 인도’의 의미

주택임대차 보호법상 임차인왔 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부(소극) 및 임차인이 임대인왔 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부(원칙적 적극)

주택에 관하여 임대차 계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차 보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의 2 제2항).
여기에서 주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권 관계, 타인의 간섭 가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인왔 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

주택임대차 보호법은 임차인왔 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인왔 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.


주택에 관하여 임대차 계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차 보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의 2 제2항).
여기에서 주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권 관계, 타인의 간섭 가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다 78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다 24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인왔 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.
주택임대차 보호법은 임차인왔 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인왔 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

 

 

원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 이 사건 임대차 계약’이라 한다), 같은 날 소외 1왔 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다.

 

원고들은 계약 당일 소외 1왔 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들왔 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마쿠 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 갭 등 일부 짐을 옮겼다.

 

원고 1은 그때부터 2012. 8. 17. 까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1왔 이 사건 임대차 계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다.

피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권 설정등기를 마쳤다.

소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2와 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014 타경 12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다.

광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

 

원심은, 원고 2가 2012. 8. 17. 까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16. 경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.
그러나 이 사건 임대차 계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들왔 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다.

앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차 계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

 

원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16. 경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권 설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차 보호법 제3조 제1항, 제3조의 2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다.

 

취미로 하는 나만의 소송 열한번째 시간으로

‘주택의 인도’의 의미, 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약에 대해 판례를 통해 알아보았습니다.

감사합니다.

오늘도 행복이 넘쳐나는 하루보내세요~~