취미로 하는 나만의 소송 일곱번째, 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권이 대지사용권이 될 수 있는지 여부 및 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권이 전유부분을 위한 대지에 대해 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.
그럼 먼저 대지권부터 출발하겠습니다.
대지권 [ 垈地權 ]이란?
건물의 구분소유자(區分所有者)가 전유 부분(專有部分)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리.
부동산 등기법에서 사용하는 용어로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서의 대지사용권(垈地使用權)과 같은 개념으로 사용된다. 대지사용권은 전유 부분(건물 부분)이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지와 그 밖의 대지에 대하여 구분소유자가 가지는 권리로서, 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 포함한다.
부동산 등기법은 대지사용권 중에서 전유 부분과 분리해서 처분할 수 없는 것을 대지권이라 규정하고, 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명시하고 있다(42조 4항). 등기는 구분건물의 등기 용지에 하는데, 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동의 건물의 표제부에, 대지권의 표시에 관한 사항은 구분건물의 표제부에 기재한다.
한편, 대지권이 새로 생겼거나 대지권의 목적인 토지에 합필·분필 등의 변경이 생긴 경우, 대지권으로 등기된 권리가 소멸된 경우와 같이 대지권의 표시에 변경이 있을 때는 소유권의 명의등기인은 1개월 이내에 변경등기를 해야 한다.
대지사용권 [ 垈地使用權 ]
구분 소유권자가 전용부분을 소유하기 위해 건물의 대지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 단지에서 주차장, 자전거 보관장 등을 사용할 수 있는 권리를 말한다.
부동산 등기
부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말하며, 그밖의 것은 비록 기재가 있더라도 등기가 아니다. 등기신청이 있거나 등기필증까지 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 등기는 등기관이라는 국가기관이 부동산 등기법과 동시행 규칙 및 기타 관련 법규가 정하는 절차에 따른다.
등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다. 따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다.
등기의 대상에는 토지(土地), 건물(建物), 입목(立木), 공장재단(工場財團), 광업재단(鑛業財團), 선박(船舶), 부부 재산 약정(夫婦財産約定), 각종 상업등기(商業登記) 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산 등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다.
토지는 1필의 토지가 1개의 부동산이 되지만 공유수 면하(公有水面下)의 토지와 하천구역(河川區域)의 토지는 등기되지 않는다. 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 구분건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.
등기되어야 할 권리는 부동산물권(不動産物權)이지만 부동산물권 중에서도 점유권(占有權), 유치권(留置權)과 특수 지역권(特殊地役權)은 성질상 등기될 수 없다. 그리고 부동산물권이 아니지만 권리 질권(權利質權), 부동산 환매권(不動産還買權)과 부동산임차권(不動産賃借權)은 등기할 수 있다(부동산 등기법 제2조). 등기되어야 할 권리변동은 등기 대상인 권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분제한 또는 소멸이다(2조).
등기소는 등기사무를 관장하는 지방법원, 지방법원지원과지방법원 지원과 등기소를 말하며, 등기관은 지방법원, 지방법원 지원과 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장 또는 지방법원 지원장이 지정한 자를 말한다(12조). 등기에 관한 장부는 등기부 이외에 접수장, 공동 인명부, 신청 서편 철부 등 많은 종류가 있다.
등기가 되지 않는 채권적 토지사용권이 대지사용권이 될 수 있는지 여부(적극) 및 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권이 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 있는지 여부(소극)
주택사업공제조합이 갑 주식회사가 신축하는 아파트에 관하여 주택분양보증계약을 체결하면서 분양보증의 이행을 목적으로 아파트 대지 등을 주택사업 공제조합에 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였고, 갑 회사의 부도로 을 주식회사가 이를 승계하였으나, 을 회사도 부도를 내면서 주택사업 공제조합을 승계한 대한 주택보증 주식회사가 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 소유권 보존등기를 마쳤는데, 을 회사의 부도 후 을 회사가 아파트 부지 중 일부 토지 지상에 신축하고 있던 상가에 관하여 가압류 등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권 보존등기가 을 회사 앞으로 마쳐졌고, 그 후 병 등이 상가의 각 전유 부분을 취득한 사안에서, 대한 주택보증 주식회사의 사업 중지 요구에 따라 을 회사의 신탁부동산에 대한 사용권이 소멸하였다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심 판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 그러나 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유 부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.
주택사업공제조합이 갑 주식회사가 신축하는 아파트에 관하여 주택분양보증계약을 체결하면서 분양보증의 이행을 목적으로 아파트 대지 등을 주택사업 공제조합에 신탁하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결하였고, 갑 회사의 부도로 을 주식회사가 이를 승계하였으나, 을 회사도 부도를 내면서 주택사업 공제조합을 승계한 대한 주택보증 주식회사가 주택분양보증계약에 따라 아파트를 직접 완공하고 소유권 보존등기를 마쳤는데, 을 회사의 부도 후 을 회사가 아파트 부지 중 일부 토지 지상에 신축하고 있던 상가에 관하여 가압류 등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권 보존등기가 을 회사 앞으로 마쳐졌고, 그 후 병 등이 상가의 각 전유 부분을 취득한 사안에서, 상가에 관하여 을 회사 앞으로 소유권 보존등기가 마쳐진 무렵 신축자인 을 회사의 구분소유권이 성립하였고, 신탁계약에 따라 을 회사가 토지를 사용할 권리를 보유하고 있었으므로 대지사용권도 성립하였다고 볼 수 있으나, 위 주택분양보증계약 및 신탁계약의 내용을 종합하여 보면, 수탁자가 위탁자의 부도 등으로 분양계약서에 의한 계약이행이 불가능하다고 인정하는 경우에는 시행 중인 사업의 중지를 요구할 수 있고, 위탁자는 이에 응하여야 하므로, 수탁자의 사업 중지 요구가 있으면 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸한다고 봄이 타당하고, 이처럼 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 상가의 전유 부분을 위한 대지사용권이 될 수 없는데, 대한 주택보증 주식회사가 아파트 공사를 인수하여 진행할 무렵 위탁자인 을 회사에 대하여 사업 중지 요구를 하여 을 회사의 신탁부동산에 대한 사용권도 소멸하였다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심 판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
대지사용권은 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다(대법원
2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 등 참조). 그러나 대지사용권은 권리로서 유효하게 존속하고 있어야 하므로 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다 15158 판결 등 참조).
원심판결 이유와 채택된 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
주식회사 백산 종합건설(이하 백산 종합건설’이라고 한다)은 김해시 (주소 생략) 외 16필지 지상에 ○○ ○○ 빌라트(현재 명칭 △△△△△아파트, 이하 이 사건 아파트’라고 한다)를 신축하기로 하였다.
주택사업 공제조합(1999. 6. 3. 원고가 그 권리·의무를 포괄 승계하였는데, 이하 포괄승계 전·후를 구별하지 아니하고 원고’라고 한다)은 1997. 6. 12. 백산 종합건설과 백산 종합건설이 이 사건 아파트의 수분양자들왔 분양계약에 따른 주택의 분양을 이행하지 못할 경우 원고가 수분양자들이 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 분양이행을 책임지기로 하는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였다. 그 무렵 원고는 백산종합건설과 위와 같은 분양보증의 이행을 목적으로 백산종합건설이 소유하는 이 사건 아파트의 대지와 건축 중인 주택 및 부대복리시설을 원고왔 신탁하기로 하는 내용의 이 사건 신탁계약을 체결하였다.
백산 종합건설은 1998. 6. 경 부도가 나면서 이 사건 아파트의 신축공사를 중단하였고, 장백건설 주식회사(이하 장백건설’이라고 한다)가 이 사건 아파트에 대한 시공권을 이전받았다. 원고는 그 무렵 장백건설과 이 사건 아파트 신축에 관한 승계사업 계약을 체결하고, 장백건설이 사업주체가 되어 이 사건 아파트의 잔여공사 및 분양을 시행하도록 하였다. 원고의 백산 종합건설에 대한 주택분양보증은 장백건설왔 승계되었고, 이 사건 신탁계약의 위탁자 지위도 장백건설왔 이전되었다. 이에 따라 이 사건 아파트의 대지 중 일부인 원심 판시 이 사건 제2 내지 5 토지에 관하여 1998. 6. 29. 장백건설 앞으로 소유권 이전등기가 마쳐졌다가, 신탁’을 원인으로 주택공제부동산신탁 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 다시 2002. 4. 4. 수탁자경질 및 신탁’을 원인으로 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
그런데 장백건설도 1999. 10. 경 부도를 내면서 이 사건 아파트에 대한 공사를 중단함으로써 이 사건 아파트에 대한 분양계약을 이행할 수 없게 되었다. 이에 원고는 위 주택분양보증계약에 따라 이 사건 아파트를 직접 완공하고 2004. 7. 6. 원고 앞으로 소유권 보존등기를 마쳤다.
한편 장백건설은 이 사건 아파트의 부지 중 일부인 이 사건 제2, 5 토지 지상에 △△△△△아파트 상가동(이하 이 사건 상가’라고 한다)을 신축하고 있었는데, 장백건설의 부도 후인 1999. 11. 8. 이 사건 상가에 관하여 가압류 등기의 촉탁을 원인으로 한 소유권 보존등기가 장백건설 앞으로 마쳐졌고, 1999. 11. 22. 채권최고액 6,630,000,000원, 채무자 장백건설, 근저당권자 주식회사 한국 주택은행인 근저당권 설정등기가 마쳐졌다.
이 사건 상가는 2004. 6. 2. 사용승인을 받았는데, 피고들은 위 근저당권의 실행으로 인한 임의경매 또는 그 이후의 매매를 통하여 이 사건 상가의 각 전유 부분을 취득한 소유자이거나 소유자이었던 사람들이다.
이 사건 신탁계약 제4조 제1항은 이 사건 아파트 신축자인 위탁자는 수탁자의 특별한 요구가 있을 때까지는 사업주체로서 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하고 있다. 한편 같은 조 제2, 3항은 수탁자는 위탁자가 분양계약서에 의한 계약이행이 불가능하다고 인정하는 경우에는 시행 중인 사업의 중지를 요구할 수 있고, 위탁자는 이에 응하여야 하며, 이러한 경우에 위탁자는 수탁자가 신탁목적을 원활히 달성할 수 있도록 신탁부동산에 대한 점유권 및 제반 권리를 양도하여야 한다고 정하고 있다.
위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
우선 원심의 판단처럼, 이 사건 상가에 관하여 장백건설 앞으로 소유권 보존등기가 마쳐진 1999. 11. 8. 경에는 그 신축자인 장백건설의 구분소유권이 성립하였고, 당시 이 사건 신탁계약에 따라 장백건설은 이 사건 제2, 5 토지를 사용할 권리를 보유하고 있었으므로 그 대지사용권도 성립하였다고 볼 여지는 있다.
그러나 위 주택분양보증계약 및 이 사건 신탁계약의 내용을 종합하여 보면, 수탁자가 위탁자의 부도 등으로 분양계약서에 의한 계약이행이 불가능하다고 인정하는 경우에는 시행 중인 사업의 중지를 요구할 수 있고, 위탁자는 이에 응하여야 하므로, 수탁자의 사업 중지 요구가 있으면 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권은 소멸한다고 봄이 타당하다. 그리고 이처럼 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권은 더 이상 이 사건 상가의 전유 부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.
이 사건의 경우 장백건설이 부도난 후 원고가 위 주택분양보증계약에 따라 이 사건 아파트를 직접 완공하고 2004. 7. 6. 원고 앞으로 소유권 보존등기를 마친 사실 등에 근거해서 보면, 원고가 이 사건 아파트 공사를 인수하여 진행할 무렵에는 원고가 위탁자인 장백건설에 대하여 사업 중지 요구를 하여 장백건설의 신탁부동산에 대한 사용권도 소멸하였다고 볼 여지가 있다.
원심으로서는 원고가 이 사건 신탁계약 제4조 제2항에 따라 시행 중인 사업의 중지를 요구하였는지 여부 등을 심리하여 신탁부동산에 대한 사용권이 소멸하였는지 여부 및 그 시점이 언제인지 등을 심리해 보았어야 한다.
그럼에도 원심은 이 사건 신탁계약이 여전히 유효하다는 등 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 신탁계약에 근거한 위탁자의 신탁부동산에 대한 사용권도 여전히 유효하다고 보아, 이 사건 상가 전유 부분의 소유자이거나 혹은 소유자이었던 피고들은 원고왔 이 사건 제2, 5 토지에 관한 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 신탁계약에 의한 대지사용권에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.
취미로 하는 나만의 소송 일곱번째 시간으로
등기가 되지 않는 채권적 토지사용권이 대지사용권이 될 수 있는지 여부 및 사후에 효력을 상실하여 소멸한 토지사용권이 전유부분을 위한 대지에 대해 판례를 통해 알아보았습니다.
감사합니다.
오늘도 행복이 넘쳐나는 하루보내세요~~
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